계약이 끝났는데 보증금이 안 온다 — 생각보다 흔한 상황입니다
전세 계약이 만료됐는데 집주인이 "새 세입자를 구하면 준다", "조금만 기다려 달라"고 말하는 경우, 많은 임차인이 어떻게 대응해야 할지 몰라 시간을 흘려보내고 맙니다. 하지만 보증금 반환은 법적 의무이며, 계약 종료일 다음 날부터 지연이자가 발생합니다. 이 글에서는 보증금 미반환 시 단계별 법적 대응 방법을 정리해 드립니다.
보증금 반환 기한, 법에서는 어떻게 정하고 있을까
「주택임대차보호법」 제4조에 따르면, 임대차 기간이 종료된 경우 임차인은 임차주택을 반환하고, 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 있습니다.
계약 만료일에 임차인이 이사를 나가면서 집을 반환하면, 임대인은 그날 즉시 보증금을 반환해야 합니다. 새 세입자를 구하지 못했다는 사유는 법적으로 반환 거절의 정당한 이유가 되지 않습니다.
반환이 지연되면 연 5% (상사거래의 경우 연 6%)의 지연이자를 청구할 수 있으며, 소송 진행 시에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%까지 적용될 수 있습니다.
단계별 대응 순서
1단계 — 내용증명 발송
가장 먼저 할 일은 내용증명 우편으로 보증금 반환을 공식 요청하는 것입니다. 내용증명은 법적 효력이 있는 의사표시 수단으로, 추후 소송 시 증거 자료가 됩니다.
- 우체국 방문 또는 인터넷 우체국(epost.go.kr)에서 발송 가능
- 반환 요청 금액, 기한(보통 7~14일), 미이행 시 법적 조치 명시
- 1부는 집주인에게, 1부는 본인이 보관
2단계 — 임차권등기명령 신청
이사를 나가야 하는데 보증금을 못 받은 상태라면 임차권등기명령을 먼저 신청해야 합니다. 이사 후 전입신고를 옮기면 대항력과 우선변제권이 소멸될 수 있기 때문입니다.
임차권등기명령이 완료된 이후에는 전입신고를 옮겨도 기존 권리가 유지됩니다.
3단계 — 지급명령 또는 소액사건심판
내용증명 이후에도 집주인이 반응이 없다면 법원에 지급명령을 신청할 수 있습니다.
- 지급명령: 채무자가 이의를 제기하지 않으면 확정판결과 동일한 효력 발생 (비용 저렴, 신속)
- 소액사건심판: 보증금이 3,000만 원 이하인 경우 활용 가능, 1심으로 종결되는 경우 많음
- 신청은 법원 나홀로소송 사이트(pro-se.scourt.go.kr)에서 온라인 가능
4단계 — 강제집행
판결이나 지급명령이 확정되면 강제집행을 신청할 수 있습니다. 집주인의 부동산, 예금 계좌 등을 압류·경매 신청하는 방식으로 보증금을 회수합니다.
전세보증보험 가입자라면 더 빠른 길이 있습니다
HUG(주택도시보증공사) 또는 SGI서울보증의 전세보증보험에 가입되어 있다면, 계약 종료 후 일정 기간(통상 1~3개월) 내 보증금이 반환되지 않으면 보증기관에 보험금을 청구할 수 있습니다. 보증기관이 먼저 보증금을 지급한 뒤 임대인에게 구상권을 행사하므로, 임차인 입장에서는 훨씬 빠르게 보증금을 회수할 수 있습니다.
단, 보험금 청구 전 임차권등기명령 완료 및 이사 확인 등 요건을 충족해야 합니다. 약관 확인이 필수입니다.
핵심 정리
- 보증금 반환은 계약 종료일에 즉시 이행이 원칙
- 이사 전 임차권등기명령 신청으로 권리 보전
- 내용증명 → 지급명령 → 강제집행 순서로 단계적 대응
- 전세보증보험 가입자는 보증기관 청구가 가장 빠른 방법
보증금 분쟁은 시간이 지날수록 불리해질 수 있습니다. 계약 종료일이 지났다면 가능한 한 빨리 첫 번째 단계부터 시작하시길 권장합니다.
전세 계약 전 보증금을 지키는 예방 방법이 궁금하시다면 → 전세보증금 지키는 법 — 전세사기 예방과 보증보험 활용 가이드 도 함께 확인해 보세요.