전월세 계약 후 가장 먼저 해야 할 일
새 집에 이사한 기쁨도 잠시, 보증금을 법적으로 보호받으려면 이사 당일 두 가지를 반드시 처리해야 합니다.
- 전입신고 – 주민센터 또는 정부24(www.gov.kr) 온라인 신청
- 확정일자 – 주민센터·등기소·공증사무소 또는 인터넷등기소(iros.go.kr)
📌 핵심 원칙: 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 발생합니다. 이사 당일 신고를 마쳐야 하루라도 빨리 보호받을 수 있습니다. (근거: 주택임대차보호법 제3조)
대항력 vs 우선변제권 – 무엇이 다른가요?
| 구분 | 요건 | 효력 |
|---|---|---|
| 대항력 | 전입신고 + 점유(실제 거주) | 집이 팔려도 새 주인에게 임대차 주장 가능 |
| 우선변제권 | 대항력 + 확정일자 | 경매 시 후순위 채권자보다 먼저 보증금 배당 |
| 최우선변제권 | 소액임차인 요건 충족 | 경매 배당에서 일정액 최우선 변제 |
2024년 기준 서울 소액임차인 보증금 상한은 1억 6,500만 원, 최우선변제액은 5,500만 원입니다. (근거: 주택임대차보호법 시행령 제11조, 2024년 개정)
전세사기 예방을 위한 등기부등본 확인법
계약 전·후 **인터넷등기소(iros.go.kr)**에서 등기부등본(열람 700원)을 반드시 확인하세요.
- 갑구(소유권): 가압류·가처분·압류 여부 확인
- 을구(근저당권): 선순위 근저당 설정 금액 확인
- 확인 시점: 계약 체결 직전 + 잔금 당일 두 번 확인 권장
안전한 보증금 기준 공식 (비공식 실무 기준)
(주택 시세 × 70%) - 선순위 근저당 설정액 > 내 보증금
위 공식을 충족해야 경매 시 보증금 회수 가능성이 높습니다.
임대차 신고제 – 2024년부터 과태료 부과
2021년 6월 도입된 임대차 신고제는 2024년 6월부터 계도기간이 종료되어 미신고 시 최대 100만 원 과태료가 부과됩니다.
신고 의무 대상
- 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약
- 계약일로부터 30일 이내 신고 (임대인·임차인 공동 신고 원칙)
- 신고 시 확정일자 자동 부여
(근거: 부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2)
이사 체크리스트 – 날짜별 정리
- 계약 직전: 등기부등본 열람, 건축물대장 확인, 집주인 신분증 대조
- 계약 당일: 특약사항 꼼꼼히 기재 (도배·수리·반환 조건)
- 잔금·이사 당일: 전입신고 + 확정일자 + 등기부등본 재확인
- 30일 이내: 임대차 신고 완료
- 매년: 계약 만료 6~2개월 전 갱신 거절 또는 갱신 요구권 행사 여부 결정
💡 묵시적 갱신 주의: 만료 전 통보 없이 계속 거주하면 동일 조건으로 2년 자동 연장됩니다. 이 경우 임차인은 언제든 3개월 전 통보로 해지 가능하지만 임대인은 불가합니다. (주택임대차보호법 제6조)
마무리 – 서류 한 장이 수천만 원을 지킵니다
전월세 계약은 대부분 직장인 가정의 가장 큰 자산 거래입니다. 전입신고·확정일자·임대차 신고 세 가지만 제때 처리해도 법적 보호망 안에 들어올 수 있습니다. 번거롭더라도 이사 당일 주민센터 방문 또는 정부24 온라인 신청으로 반드시 완료하시기 바랍니다.
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