이사를 마치고 나면 전입신고와 확정일자를 처리해야 합니다. 둘 다 해야 하는 이유는 각각 다른 권리를 만들기 때문입니다. 하나만 하면 보증금 보호에 구멍이 생깁니다.
두 절차가 만드는 권리가 다릅니다
| 절차 | 생기는 권리 | 효력 |
|---|---|---|
| 주택 인도 + 전입신고 | 대항력 | 집주인이 바뀌어도 계약 기간과 보증금을 새 집주인에게 주장할 수 있음 |
| 계약서에 확정일자 | 우선변제권 | 경매·공매 시 후순위 담보권자보다 먼저 보증금을 배당받을 수 있음 |
대항력만 있으면 집이 경매로 넘어갈 때 배당 순위를 주장하기 어렵고, 확정일자만 있으면 실제 거주 요건이 빠져 권리가 성립하지 않습니다. 두 가지를 모두 갖춰야 보증금이 보호됩니다.
효력 발생 시점이 다릅니다
- 전입신고의 대항력: 신고한 날이 아니라 그 다음 날 0시부터 발생합니다.
- 확정일자의 우선변제권: 확정일자를 받은 당일부터 발생합니다.
이 하루의 차이가 실제 분쟁을 만듭니다. 잔금을 치른 날 집주인이 같은 날 은행에서 근저당을 설정하면, 근저당은 당일 효력이 생기고 임차인의 대항력은 다음 날 0시에 생기므로 근저당이 앞서게 됩니다.
그래서 실무에서는 다음 순서를 지킵니다.
- 계약 체결 직후 확정일자를 먼저 받아 둡니다(잔금 전에도 가능).
- 잔금을 치르고 입주와 전입신고를 같은 날 처리합니다.
- 잔금일에 등기부등본을 다시 열람해 새로 설정된 권리가 없는지 확인합니다.
- 특약으로 잔금일 다음 날까지 담보권을 설정하지 않는다는 조항을 넣어 둡니다.
처리 방법
전입신고는 이사한 날부터 14일 이내에 해야 하며, 정부24 온라인 신청 또는 주민센터 방문으로 처리합니다. 기한을 넘기면 과태료가 부과될 수 있습니다.
확정일자는 세 가지 경로가 있습니다.
- 주민센터 방문: 임대차계약서 원본과 신분증 지참
- 인터넷등기소 온라인 신청
- 등기소 방문
전입신고를 할 때 확정일자를 함께 신청할 수 있으므로, 주민센터에서 한 번에 처리하는 편이 간편합니다.
소액임차인 최우선변제
보증금이 일정 금액 이하인 임차인은 선순위 담보권자보다도 먼저 일정액을 배당받을 수 있습니다(「주택임대차보호법」 제8조).
여기에 반드시 알아야 할 함정이 두 개 있습니다.
첫째, 적용 기준일은 계약일이 아니라 담보물권 취득일입니다. 2026년에 계약했더라도 그 집에 2014년 설정된 근저당이 있다면 2014년 당시 시행령 기준이 적용됩니다. 당시 서울 기준은 보증금 9,500만 원 이하, 변제금 3,200만 원이었습니다. 등기부등본 을구에서 가장 먼저 설정된 담보권의 접수일자를 확인해야 하는 이유입니다.
둘째, 주택가액의 1/2 한도가 걸립니다. 최우선변제 합산액이 낙찰가의 1/2을 넘으면 그 절반까지만 받을 수 있습니다. 감정가 2억 원짜리 빌라가 8,000만 원에 낙찰되면 1/2은 4,000만 원이고, 소액임차인이 3명이면 1인당 1,300만 원대로 나뉩니다.
또한 배당을 실제로 받으려면 경매 절차에서 집행법원에 배당요구를 해야 합니다. 자동으로 지급되지 않습니다.
계약 전에 확인할 것
- 등기부등본 을구의 선순위 담보권 금액과 접수일자
- 다가구주택이라면 주민센터에서 확정일자 부여현황을 열람해 다른 호실의 보증금 총액 확인(건물 전체가 하나의 등기이므로 모두 합산됩니다)
- 건축물대장상 용도가 주택인지 여부
- 임대인의 국세·지방세 체납 여부(임차인은 임대인 동의 없이도 열람 가능)
참고: 「주택임대차보호법」 및 시행령 제10조·제11조(국가법령정보센터), 법무부·국토교통부 주택임대차보호법 해설집, 찾기쉬운 생활법령정보. 구체적인 배당 절차나 분쟁은 전문가 상담이 필요합니다.
보증보험 가입과 전세사기 예방은 전세보증금 지키는 법 에서, 등기부등본을 읽는 방법은 등기부등본 보는 법 에서 이어서 확인하실 수 있습니다.